不動産売却でマイナスになった場合

家売却査定では、必ず所得税と住民税を支払わなければならないと思っている人がいますが、実は税金がかからないケースも意外と多いようです。例えば、4000万円で購入した住宅が、3000万円で売れたケースなどです。この場合、1000万円の損失が出ていますので、譲渡所得はゼロであり、税金はかかりません。よって、確定申告も必要ないのですが、確定申告をしたほうが得をするケースもあります。

なぜ譲渡所得がゼロなのに確定申告をするのかというと、「譲渡損失の繰越控除の特例」が1つの理由です。この特例は、不動産売却でマイナスになった分を、最大で3年間ほかの所得から控除できるという制度です。1000万円の損失が出ているケースなら、最大で1000万円を所得から控除できます。簡単に計算をすると、年収が400万円の人なら、1年目、2年目は所得税と住民税をゼロにでき、3年目は200万円を控除できるということになります。この特例が適用されるためには、「所有期間が5年を超えていること」、「翌年末までに新しい住宅を購入して、10年を超える住宅ローンを組んでいること」といった条件を満たしている必要があります。また、他の特例との併用はできないこともあり、すでに他の特例を受けている場合には、「譲渡損失の繰越控除の特例」は受けられないこともあります。

また、不動産売却をして、住宅ローン残高が残ってしまった場合には、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものが受けられます。どちらの制度も税金を安くできるので、条件を満たしているなら活用するようにしましょう。